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楼市高库存问题难解 需先解决土地财政依赖症
[ 编辑:龙龙 | 时间:2014-03-08 14:39:25 | 浏览:2154次 | 来源:华夏时报 | 作者: ]

    住建部副部长齐骥日前在2014年全国两会上表示,今年房地产调控是分类、双向调控,除了对一线房价上涨压力较大的城市继续实行抑制投机投资购房、增加供应以外,对于库存压力比较大的二三线城市,则是采取经济手段引导当地居民合理住房消费。

    从中可见,去库存化,已经成为当下房地产调控的一个关键词。对于库存压力较大的城市,住建部给出的定义是,当地可售房屋面积达到当地消化能力的12-15个月的。

    也就是说,哪个城市房屋可售面积是当地房屋销售面积1年以上的,均被列入高库存的城市。而实际上,仅国务院发展研究中心有关负责人日前公布的数据,江苏、山东一些城市楼市库存超过15个月的很多,有的在20个月以上。

    为什么楼市库存超过12个月就有风险呢?

    因为房屋如果在开发商手里超过1年卖不出去,这个项目的贷款偿还问题就会非常严峻,大型开发商就会放弃这个项目,中小开发商甚至会被拖死。由此会产生一连串的金融问题,在此就不加赘述。

    单就住建部提出的这个去库存管理的问题,我们在实际城市调研中发现,如果不解决地方政府的土地财政依赖问题,是很难解决楼市高库存问题,以及由此酝酿和带来的金融风险的。

    首先,对于大部分二三线城市来说,当地楼市库存已经很高,楼盘销售节奏明显很慢,可是当地政府仍然卖很多地,未来2-3年的预期供应依然很大,很多大型房地产企业见状抽身离开。而对大部分房地产企业来说,由于在这些城市获取土地成本很低,有的地方政府贱卖土地的事情比比皆是,加上拿地过程中,很多城市并未阳光透明地执行土地招拍挂制度,这样的城市土地供应家底不清,房屋供应规模和计划也很混乱,就此陷入一团乱麻当中。

    其次,某个城市一旦出现房地产市场的系统性危机的时候,地方政府首先想到的是用购房补贴来救市,这样救市等于抱薪扑火,当地消费者更加观望,整个楼市销售会更加陷入低迷。为什么地方政府首先想到的是采取购房补贴行为呢,因为这样虽然政府财政损失契税,但是能够将整个房地产开发的产业链条完成。开发商拿地、施工、建筑等环节已经给政府贡献了很高的税收,政府购房补贴救市,说到底,是不愿意放弃短期的土地财政利益。但是这样的做法,往往是不见效的。

    最后,各地政府供地计划管理当中,普遍缺乏科学管理。一线城市虽然每年都有供地计划,但往往出现完不成的情况,供地计划执行不到位的问题很突出。二三线城市的供地规划多数是口头说说,地方政府能卖多少地就使劲卖多少地,为了卖地不遗余力,卖地给地方政府带来滚滚财源,同时也制造了若干的空城、鬼城,很多城市房屋比当地人口还多,供需失衡。

    在新的房地产调控当中,我们看到政府减少了对市场的人为干预,更多地让市场工具发挥作用,对于房地产市场来说,由于前几年房价上涨、投资买房等多重因素造就的买房热问题,会在今明两年暴露出来。也就是说,有的城市出现房屋过剩的问题,是很正常的现象,这个问题不需要回避,也不需要紧张。如果金融上不出问题,完全可以让市场调节发挥作用,自然调节这种失衡的关系。如果金融上怕出问题,地方政府应当以城市为单位,系统制定化解房屋过剩危机的办法,根子上,还是要从科学规划管理土地供应,调整土地供应结构,加强信贷管理等措施上入手。

    尤其需要防范的是,供地结构的调整问题。这几年住宅用地供应过剩的情况下,有的城市就大力供应商业用地,一方面造成了商业地产过剩,另一方面就造成了大量商业供地最后变相成为“商改住”项目,仍旧变成了投资性购房的产品。而在解决上述总问题的时候,往往缺乏一个总负责的单位。银行只会一刀切地对企业断贷、土地部门只管自己多卖地、建设部门只关心房价的问题、地方政府又缺乏统筹和解决这些矛盾的动力和想法。


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